La liquidación de los gastos comunes en los edificios en propiedad horizontal es una tarea importante que debe llevarse a cabo con cuidado y precisión. Estos gastos incluyen una serie de conceptos como la limpieza, la seguridad, el mantenimiento y otros servicios comunes que son necesarios para el buen funcionamiento del edificio. Por lo tanto, es esencial que la liquidación se realice de manera justa y transparente para todos los propietarios e inquilinos.
En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el tema. Hablaremos sobre las cuotas fijas y variables, los plazos y vencimientos que deben respetarse, los coeficientes, los conceptos que se incluyen en la liquidación y cómo se distribuyen los gastos entre los propietarios e inquilinos. Si eres propietario de un apartamento o inquilino, este artículo te será de gran ayuda para entender lo que pagas mes a mes. ¡Sigue leyendo para saber más!
Gastos comunes: definición
Los gastos comunes son todos aquellos importes que los propietarios deben aportar para la administración, conservación y reparaciones de los bienes y servicios comunes.
El concepto es muy amplio pero, básicamente, se refiere a todos aquellos gastos normales o extraordinarios que el edificio tenga que hacer para su funcionamiento, reparación, mejora, etc.
Esto incluye aquellos gastos que son regulares y se pagan mes a mes; como el agua, la luz, los salarios, etc y aquellos gastos extraordinarios que puedan deberse a reparaciones, etc.
Cuotas, ¿fijas o variables?
Otra cosa que es habitual consultar es si las cuotas son fijas o variables. Esto no hace necesariamente al cálculo de los gastos comunes, pero sí afecta la economía de la copropiedad.
En un sistema de cuota fija, se realiza un promedio de forma anual de los gastos del edificio y de las previsiones en los rubros extraordinarios. Esto se reparte en cuotas mensuales y se va abonando mes a mes. Una parte importantísima de este sistema es actualizar regularmente las cuotas, para evitar que se pierda poder adquisitivo.
En un sistema de cuota variable, por el contrario, cada mes se distribuyen los gastos efectivamente realizados en ese mes. Lógicamente, a mayores gastos del mes, más alta será la cuota del apartamento.
Coeficiente, el gran desconocido
La ley 10.751 establece en su artículo 4o que «el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario.»
Este valor es lo que muchas veces conocemos como «coeficiente» o «milésimas». Los gastos comunes se calculan en función de estos coeficientes. Es decir, los apartamentos que tienen diferente valor tendrán cuotas distintas de gastos comunes. Cuanto mayor sea el valor, mayor será la participación en cualquier tipo de gastos.
Estos valores están establecidos en el reglamento de copropiedad.
El fondo de reserva
A veces es difícil pensar a futuro en lo que se refiere a un edificio. Son tan resistentes que terminan siendo víctimas de su propio éxito. Es difícil pensar que en el mantenimiento a largo plazo.
Pero la realidad es que los edificios tienen exigencias de mantenimiento igual que cualquier otro artefacto. No dudamos nada en ahorrar dinero para llevar el auto al taller cada tanto y arreglar la mecánica.
Hay que tener presente que el edificio en el que vivimos tiene una vida útil, un deterioro sólo por estar en funcionamiento.
Pensar cada una de las etapas de trabajos futuros antes de que sean necesarios es vital, para poder organizarnos con tiempo, para ahorrar dinero, para que las cosas funcionen bien.
El fondo de reserva es justamente ese plus que vamos almacenando para que todo funcione correctamente.
No hay un monto establecido ni una cifra mágica que podamos pensar para ahorrar mes a mes. Lo que sí es una norma establecida es que lo conveniente es aumentar la cantidad de reserva a medida que pasa el tiempo. Cuanto más viejo es el edificio, más reserva deberíamos estar guardando para futuras reparaciones.
Gastos de propietarios e inquilinos
La responsabilidad por el pago de los gastos comunes de una unidad arrendada siempre corresponde al propietario. Si el inquilino se atrasa, el propietario deberá hacer frente a los gastos reclamando posteriormente contra la garantía.
Pero no todos los gastos comunes deben ser abonados por el inquilino. El artículo 77 de la ley 14.219 establece que los inquilinos no están obligados al pago de los gastos de mejora de las unidades que habitan.
Es decir, todos los gastos destinados a mejoras del edificio (compra de nuevos artículos, despido de personal, pintura de áreas comunes, etc) no debería solventarlos el inquilino. Igualmente ocurre con las cuotas de fondo de reserva o las cuotas especiales de obras.
Claro que en este caso hablamos de la normativa en general. Cada contrato de alquier también puede determinar circunstancias diferentes.
Unidades en planta baja
La ley 10.751, en su artículo 5o establece que: » los dueños del piso bajo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos en ellos»
Por lo tanto, los apartamentos de planta baja no deberán pagar gastos referidos al ascensor. Esto se debe a que no son propietarios de ellos. No es porque no los usen.
Es necesario por lo tanto hacer el correspondiente descuento en los gastos comunes de las unidades de planta baja en lo correspondiente al servicio o a las reparaciones del ascensor.
En resumen, la administración de los gastos comunes en un edificio en propiedad horizontal es un proceso que requiere de una gestión cuidadosa. Esperamos que esta guía haya ayudado a entender mejor cómo se calculan los gastos comunes y cómo se distribuyen entre los propietarios de un edificio.
Si necesitas más información o tienes alguna duda sobre la gestión de los gastos comunes en tu edificio, no dudes en contactar con nosotros. Recuerda que una buena gestión de los gastos comunes es esencial para mantener tu edificio en buen estado y garantizar una convivencia armónica entre todos los propietarios.
¡No esperes más y ponte en contacto con nosotros para obtener más información sobre cómo administrar los gastos comunes de tu edificio!
